Decisão 5045340-66.2020.8.24.0023

Documento:6790074 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5045340-66.2020.8.24.0023/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR RELATÓRIO A. P. D. A. S. e M. W. P. S. interpuseram apelação contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Florianópolis que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por perdas e danos ajuizada por A. D. O., representado por seus sucessores, e E. V. D. O., julgou procedentes os pedidos, nos seguintes termos: [...] Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de: a) DECRETAR a rescisão dos contratos de compra e venda, referente aos apartamentos 101, 105, 201 e 205 do Edifício Thiago, localizados na Servidão Cisne Real, no bairro Ingleses, nesta capital; b) DETERMINAR a devolução dos valores pagos mediante a devolução dos imóveis, valor que deverá devidamente corrigidos monetariamente segundo o INPC, a partir dos pagamentos. Os valores a serem restituídos deverão ser acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, e; c) CONDENAR os réus a ressarcirem as perdas e danos sofridas pelos autores, em valor correspondente à diferença entre o valor a ser devolvido em decorrência da rescisão dos contratos sob comento, e o valor atual de mercado dos apartamentos em questão, a ser apurada em sede de liquidação de sentença. Em consequência, CONDENO os réus ao pagamento de despesas processuais e honorários sucumbenciais, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, a teor do Art. 85, §2º do Código de Processo Civil. (evento 81, SENT1). Sustentaram, em síntese: a) a ausência de má-fé dos apelantes, pois não tinham conhecimento prévio da irregularidade da edificação quando da celebração dos contratos; b) a má-fé dos apelados, que possuíam pleno conhecimento dos terrenos, sua viabilidade e necessidade de regularização, e tentaram repassar os apartamentos a terceiros sem informar as alegadas irregularidades; e c) a possibilidade de regularização dos imóveis conforme legislação municipal superveniente. Requereram a improcedência da demanda ou, subsidiariamente, em caso de rescisão contratual, o deferimento do pedido contraposto para abatimento dos valores locatícios (evento 103, APELAÇÃO1). Contrarrazões no evento 111, CONTRAZAP1. É o relatório. VOTO 1 – Admissibilidade O recurso deve ser conhecido, uma vez que tempestivo e presentes os demais requisitos de admissibilidade. 2 – Preliminar em contrarrazões Os apelados sustentam, em suas contrarrazões, a preliminar de inadmissibilidade do recurso por ausência de dialeticidade com conteúdo da sentença, porquanto foram reproduzidos os argumentos da contestação sem impugnação específica quanto à existência de erro médico. Não há, todavia, como acolher a alegação, pois, em atenção ao artigo 322, § 2º, do CPC, também os pedidos e as razões recursais devem ser interpretados de forma lógico-sistemática e, nesta ótica, é possível extrair do recurso em questão os motivos pelos quais se requer a reforma da sentença, ou seja, a preservação do negócio jurídico celebrado, com a manutenção dos contratos de compra e venda dos imóveis. Neste sentido, vale citar: A jurisprudência do Superior , rel. Carlos Adilson Silva, Segunda Câmara de Direito Público, j. 13-08-2024). "'Como a construção é atividade sujeita a licenciamento pelo Poder Público, a ausência de licenciamento para construir faz presumir um dano potencial à Administração e à coletividade, consistente na privação do exame do projeto e na possibilidade de insegurança e inadequação da obra às exigências técnicas e urbanísticas.' (Hely Lopes Meirelles. Direito de Construir. RT, 3 ed., p. 185)." (TJSC, Apelação Cível n. 2011.024558-1, de São Francisco do Sul, rel. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, Primeira Câmara de Direito Público, j. 27-9-2011) (TJSC, Apelação Cível n. 0001563-42.2013.8.24.0030, de Imbituba, rel. Odson Cardoso Filho, Quarta Câmara de Direito Público, j. 27-02-2020). Quanto à alegação de que obra poderia ser regularizada com base na superveniente Lei Complementar municipal n. 707/2021, que, entre outras providências, instituiu o "projeto destrava Floripa", para além de caracterizar evento incerto que não elidiria o inadimplemento contratual já consumado, há que se observar (art. 493 do CPC) que a foi declarada inconstitucional por este . ACOLHIMENTO. LEI QUE TRATA DE NORMAS E DIRETRIZES RELATIVAS AO DESENVOLVIMENTO URBANO. AUSÊNCIA DA INDISPENSÁVEL PARTICIPAÇÃO POPULAR QUE FICOU INCONTROVERSA NOS AUTOS. INCONSTITUCIONALIDADE FORMAL RECONHECIDA. PRECEDENTES DESTA CORTE. MODULAÇÃO DOS EFEITOS (ARTIGO 17 DA LEI ESTADUAL N. 12.069/01). EFICÁCIA POSTERGADA EM 1 (UM) ANO A CONTAR DA PUBLICAÇÃO DESTE JULGADO. AÇÃO CONHECIDA E JULGADA PROCEDENTE. (TJSC, ADI 5012442-64.2023.8.24.0000, Órgão Especial , Relatora para Acórdão HILDEMAR MENEGUZZI DE CARVALHO , julgado em 19/06/2024) (evento 38, ACOR2 e evento 38, RELVOTO1) . Os efeitos prospectivos foram ampliados para mais seis meses após a publicação do julgamento de embargos de declaração, que deu-se em 19/09/2025 (evento 106, ACOR2 e evento 106, RELVOTO1). Desta forma, mesmo que a lei ainda esteja produzindo efeitos neste momento, não há nos autos qualquer notícia de regularização que pudesse esvaziar o interesse processual. A obrigação dos apelantes era entregar um imóvel regular, livre de ônus e entraves, no momento da celebração dos contratos em 2017. O fato de haver uma nova lei municipal que permite a regularização não desconstitui o vício original do bem e o inadimplemento dos vendedores à época da transação. Além disto, o recurso administrativo interposto contra a decisão que determinou a demolição do imóvel foi indeferido, demonstrando que, no âmbito administrativo, a regularização não era garantida ou automática. Por fim, a alegação dos apelantes de que os apelados estariam tentando revender os imóveis enquanto buscam a rescisão e indenização, baseada em uma ata notarial com transcrição de conversa de WhatsApp (evento 78, ATA5), não modifica a solução neste processo. A conduta dos apelados, mesmo que considerada em tese, diria respeito apenas à eventual relação estabelecida com terceiros. Desta forma, resta mantida a sentença no ponto. 3.2 – Pedido contraposto - abatimento dos valores locatícios No tocante ao pedido contraposto formulado pelos réus, consistente na pretensão de abatimento dos valores correspondentes aos aluguéis pelo período de utilização dos imóveis até a efetiva desocupação, igualmente não lhes assiste razão. A sentença de primeiro grau corretamente deixou de conhecer do pedido contraposto formulado na contestação. Em processos que tramitam pelo rito ordinário, como este, a pretensão dos réus que visam à condenação dos autores deve ser formulada por meio de reconvenção, e não de mero pedido contraposto. Isto se deve ao fato de que a ação declaratória de nulidade de negócio jurídico não detém natureza dúplice. A condenação da parte autora, neste sentido, dependeria do manejo de reconvenção, conforme disposto no art. 343 do CPC: "Art. 343. Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa.". Portanto, a apresentação de pedido contraposto é uma via processual inadequada neste contexto. Neste sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EVICÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. TERRENO COM EDIFICAÇÃO NO MORRO DO CABO DE SANTA MARTA GRANDE. DECISÃO DE DEMOLIÇÃO DA CASA E RECUPERAÇÃO AMBIENTAL DA ÁREA NO ÂMBITO FEDERAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO AUTOR. [...] MÉRITO. LIMITAÇÃO AMBIENTAL QUE NÃO ERA DE FÁCIL CONSTATAÇÃO. IMÓVEL QUE SE ENCONTRAVA EDIFICADO E REGULARIZADO PERANTE O PODER PÚBLICO. MUNICÍPIO DE LAGUNA QUE, SENDO O ÚNICO ENTE FEDERADO A CLASSIFICAR A REGIÃO COMO APP, HAVIA AUTORIZADO E CONCEDIDO AS LICENÇAS NECESSÁRIAS AO USO DO IMÓVEL. VENDEDOR QUE, OUTROSSIM, DECLAROU NO CONTRATO QUE O IMÓVEL ENCONTRAVA-SE LIVRE E DESEMBARAÇADO DE ÔNUS JUDICIAIS E EXTRAJUDICIAIS [...] PEDIDO REDIBITÓRIO JULGADO PROCEDENTE PARA DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO. [...] NÃO CONHECIMENTO DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO FORMULADO PELO RÉU EM CONTESTAÇÃO. PLEITO QUE DEVERIA SER DEDUZIDO EM RECONVENÇÃO OU AÇÃO PRÓPRIA. SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] o pedido formulado em contestação pelo réu, alusivo à fixação de aluguel em face do autor em relação ao período de ocupação da área, não pode ser conhecido, pois necessário o ajuizamento de reconvenção ou ação própria para tanto (TJSC, ApCiv 0301161-39.2018.8.24.0020, 3ª Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão SAUL STEIL, D.E. 30/08/2023) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS E ATRASO NA EMISSÃO DO HABITE-SE E DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA DO APARTAMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES. [...] MÉRITO. AVENTADO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELOS VENDEDORES. SUBSISTÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO O PRAZO DE 180 DIAS, CONTATOS DA EMISSÃO DO HABITE-SE, PARA QUE OS VENDEDORES FORNECESSEM A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA O FINANCIAMENTO BANCÁRIO DO SALDO DEVEDOR REMANESCENTE. ATRASO NA INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA DO APARTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE CONCLUSÃO DA TRANSAÇÃO FINANCEIRA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO COM A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO DE ENTRADA, EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. CLÁUSULA RESOLUTIVA OPERADA. SENTENÇA REFORMADA. [...] PEDIDO, EM CONTESTAÇÃO, DE CONDENAÇÃO DOS AUTORES AO PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO PELO PERÍODO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. NÃO ACOLHIMENTO. PLEITO QUE FOI EFETUADO APENAS NO BOJO DA PEÇA CONTESTATÓRIA. AUSÊNCIA DE CARÁTER DÚPLICE DA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE RECONVENÇÃO [...] RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, ApCiv 0301502-44.2016.8.24.0082, 4ª Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão SELSO DE OLIVEIRA, D.E. 22/04/2023) Logo, o pedido referente ao abatimento de valores locatícios não comporta provimento, ressalvada a possibilidade de manejo da ação própria. 4 – Honorários recursais A fixação dos denominados honorários recursais está prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, nos seguintes termos: O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento. Sobre essa importante inovação legislativa, vale ver que a Segunda Seção do Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 5045340-66.2020.8.24.0023/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por perdas e danos ajuizada contra vendedores de apartamentos, em razão de irregularidades na construção do edifício que culminaram na expedição de notificação administrativa determinando sua demolição. Sentença de procedência dos pedidos, determinando a rescisão dos contratos, a devolução dos valores pagos e o ressarcimento das perdas e danos. Recurso de apelação interposto pelos réus. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) o recurso detém regularidade formal, cuja ausência foi alegada em contrarrazões; (ii) está configurado o inadimplemento contratual dos apelantes; (iii) a possibilidade de regularização dos imóveis com base em legislação municipal superveniente obsta a procedência da ação; (iv) é cabível o pedido contraposto de abatimento de valores locatícios pelo uso dos imóveis, caso mantida a rescisão. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há como acolher a preliminar de ausência de dialeticidade formulada em contrarrazões, pois, conforme inteligência do artigo 322, § 2º, do CPC, as razões recursais devem ser interpretadas de forma lógico-sistemática, sendo suficiente que seja possível extrair do recurso os fundamentos que evidenciem a intenção de reforma da sentença impugnada, como ocorre no presente caso. 4. Nos contratos de compromisso de compra e venda objetos dos autos, os apelantes assumiram a obrigação de transferir os imóveis livres e desembaraçados. Além disso, por ocasião do prévio contrato de compra dos lotes em que construíram a edificação, firmado entre uma das apelantes com os apelados, aquela assumiu exclusiva responsabilidade pela diligências necessárias á obtenção de autorização e/ou licenciamento, no seu interesse, para a realização de qualquer empreendimento, comercial ou habitacional, e/ou instalação de equipamentos urbanos no imóvel transacionado. Há nos autos, contudo, notificação recebida pelos apelados, concedendo prazo para demolição voluntária em função das irregularidades da construção. Os próprios réus, aliás, admitiram em audiência que não foi obtido alvará de construção nem autorização para ligação de energia em todos os apartamentos, evidenciando plena ciência das irregularidades quando da celebração dos contratos. A falta de alvará de construção e a notificação administrativa para demolição configuram vício oculto grave, tornando o objeto do contrato impróprio ao uso e violando a boa-fé objetiva contratual, o que justifica a manutenção da sentença. 5. A possibilidade de regularização com base na Lei Complementar municipal n. 707/2021 não elide o inadimplemento contratual já consumado, especialmente considerando que referida lei foi declarada inconstitucional por este decidiu, por unanimidade, a) conhecer do recurso e negar-lhe provimento; e b) de ofício, com base no artigo 85, § 11, do CPC, majorar os honorários de sucumbência em 2%, mantida a base de incidência adotada na sentença, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 12 de novembro de 2025. assinado por LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR, Desembargador Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 6790075v5 e do código CRC 52692ede. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Data e Hora: 12/11/2025, às 19:30:26 5045340-66.2020.8.24.0023 6790075 .V5 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:14:51. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 11/11/2025 A 18/11/2025 Apelação Nº 5045340-66.2020.8.24.0023/SC RELATOR: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR PRESIDENTE: Desembargador MARCOS FEY PROBST PROCURADOR(A): MONIKA PABST Certifico que este processo foi incluído como item 87 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 11/11/2025 às 00:00 e encerrada em 12/11/2025 às 16:06. Certifico que a 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 3ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, A) CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO; E B) DE OFÍCIO, COM BASE NO ARTIGO 85, § 11, DO CPC, MAJORAR OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA EM 2%, MANTIDA A BASE DE INCIDÊNCIA ADOTADA NA SENTENÇA. RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador Substituto LEONE CARLOS MARTINS JUNIOR Votante: Desembargador Substituto GUSTAVO HENRIQUE ARACHESKI Votante: Desembargador MARCOS FEY PROBST CLEIDE BRANDT NUNES Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:14:51. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

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